今天這件事
在香港，業主想改動自己單位內的間隔，例如拆掉一道非結構牆，常常搞不清楚應該先找誰、誰能真正簽字批准、誰只是負責施工、誰負責審批和執法。這堂課以一個典型的400呎居屋單位為例，拆解業主、認可人士（AP）、註冊結構工程師（RSE）、註冊承建商（RC）以及屋宇署（BD）五方的實際分工。重點不在背誦職權表，而在明白每一個人在真實改動流程中「管什麼、不管什麼」，以及什麼時候必須找誰。物業管理公司雖然常被誤以為是政府部門，但它只是大廈內部的管理關卡，並非法定審批機構。清楚這五方的界線，才能避免浪費時間、走錯程序，甚至觸犯法例。
先看哪裡
當你站在單位門口，準備考慮拆牆前，首先要看三樣東西：一是單位樓契和公契，看清楚該道牆是否屬於「分間牆」還是「結構牆」或「共用部分」；二是屋宇署網頁上的「小型工程」及「豁免工程」清單，初步判斷這次改動是否需要提交圖則；三是大廈的最新消防及結構安全通告，確認大廈目前有沒有被屋宇署發出任何維修令或危樓警告。這些資料不需要立即找人，只要上網或到土地註冊處查閱便可。先看這些，能幫助你快速判斷這件事是「自己可以決定」還是「必須找專業人士呈交」。如果牆身位於防火分隔或屬於結構承重位置，即使是400呎小單位，也很可能需要正式呈交圖則。
拆開講
香港住宅改動工程中，主要有五方參與，各有明確界線。
業主管的是「決定與負責」。業主有權決定是否要拆牆、想改成什麼樣子、願意花多少錢，以及最終要為工程的安全和合法性負上法律責任。業主不管技術細節、不會畫圖、不會審批圖則，也不負責施工安全。當你想改動單位時，第一個問題永遠是「我是否真的要這樣做」，這由業主自己決定。業主什麼時候要找其他人？當決定做出後，就要立刻找認可人士或結構工程師確認是否可行，而不是自己先找師傅動工。
認可人士（AP，通常是註冊建築師或註冊專業工程師）管的是「建築圖則與呈交」。AP負責把業主的意願轉化成符合《建築物條例》的圖則，包括平面圖、立面圖、結構概念、消防要求等，然後以認可人士名義向屋宇署提交申請。AP不管業主喜不喜歡某種顏色或傢俬擺位，也不管施工期間的每日安全細節，更不會替業主決定「美不美」。AP什麼時候要找他？只要工程需要提交圖則（例如拆除可能影響結構或防火的牆），就必須由AP簽署呈交書並負責跟進批准過程。AP是法定「中間人」，不是業主的室內設計師。
註冊結構工程師（RSE）管的是「結構安全」。RSE專責計算和確認被拆的牆是否承重、拆除後需要怎樣加固、樓板是否需要額外支撐、以及整個改動對大廈結構的影響。RSE不管美觀、不管消防間隔細節、不管施工方法，只管結構穩定性是否符合《建築物（結構）規例》。什麼時候要找RSE？只要涉及拆除任何可能影響荷載路徑的牆身、柱或樓板，就必須有RSE的計算書和簽署。即使是400呎居屋，拆除廳廚之間的混凝土牆，通常都需要RSE確認。
註冊承建商（RC）管的是「施工」。只有註冊承建商才能合法地進行需要提交圖則的工程。他們負責按照批准圖則實地施工、確保工人安全、做好臨時支撐、以及在完工後通知屋宇署驗收。RC不管業主想拆哪一道牆的「決定」，也不管圖則是否正確，他們只管「按圖施工」。什麼時候要找RC？當屋宇署批准圖則後，必須委託註冊承建商才能合法動工。找沒有註冊的「熟手師傅」屬違法。
屋宇署（BD）管的是「審批與執法」。屋宇署審批AP提交的圖則，檢查是否符合建築法例、消防條例、結構規例等，批准後會發出同意書。批准後，屋宇署亦會進行現場巡查和執法，如果發現無牌施工或違例改動，可發出清拆令、檢控業主及承建商。屋宇署不管業主喜歡什麼風格、不管施工日程、不管美觀，只管合法與安全。物管公司不是屋宇署，它只負責大廈公契、消防通道、噪音投訴等內部管理事宜，很多大廈要求業主在動工前先向物管提交申請，但物管批准不等於屋宇署批准。
走一遍這棟
我們現在走進這一個位於香港典型居屋屋苑、實用面積約400呎的兩房單位。單位大門打開後，左手邊是廚房，右手邊是客廳，中間有一道約150mm厚的混凝土間隔牆，牆上沒有明顯大梁，但廚房和廳的樓板是同一塊。
業主站在廳中間，第一句問：「我想拆掉這道廳廚牆，變成開放式廚房，應該找誰？」正確做法是先找認可人士（AP）。AP來到現場，看過樓契和原有圖則後，判斷這道牆可能涉及結構及防火分隔，因此需要提交圖則。AP不會替業主決定「開放式好不好看」，只會告訴業主根據現行規定，這道牆拆除後必須有結構計算和消防措施。
接著AP會聯絡註冊結構工程師（RSE）。RSE帶同儀器到場，敲擊牆身、查看原有結構圖，確認這道牆是次要承重牆，拆除後需要在天花加兩道隱藏鋼梁，並在兩側樓板加固。RSE完成計算書後交給AP。
AP把業主決定、RSE計算書、防火間隔方案等全部整理成正式圖則，以AP名義向屋宇署提交。屋宇署審批人員會審查結構、消防、排水等，假設三個月後批准，發出同意書。
此時業主必須委託一間註冊承建商（RC）。RC進場前，會先向物管公司提交屋宇署批准圖則副本，讓物管知道施工日期和噪音安排（這是物管作為內部關卡的角色）。RC到場後，先安裝臨時支撐，然後才可拆牆。拆牆過程中，RSE可能需要再到場檢查鋼梁安裝情況。全部完工後，AP會安排最終驗收，屋宇署可能派員巡查，確認無誤才算完成法定程序。
整個過程清楚顯示：業主決定要拆；AP負責畫圖和呈交；RSE負責結構計算和簽署；RC負責實際拆和安裝；屋宇署負責審批和執法。物管只負責大廈內部協調，不是審批機構。
做錯會怎樣
最常見的錯誤是「只找熟手師傅」。很多業主以為找個做過很多居屋的師傅就夠，結果師傅直接用電鑽把牆打穿，事後才發現是承重牆，導致樓板下陷、樓上單位出現裂縫，最終屋宇署發出清拆令兼檢控，業主要負上修復整棟大廈結構的巨額費用，還可能被判罰款及監禁。
另一個常見錯誤是「把物管當屋宇署」。有些業主只向物管提交申請，物管蓋了章就開工，以為已經合法。結果屋宇署巡查發現無牌工程，立即發出「違例建築物通知書」，要求還原，費用全部由業主承擔，物管不會負責。
第三個錯誤是「以為AP會幫你決定美不美」。有些業主把AP當成室內設計師，要求AP建議用什麼顏色、什麼風格。AP只會拒絕，因為他們的法定責任是確保符合法例，不是提供美學意見。結果浪費時間，圖則來來回回修改，最終延誤工期。
這些錯誤最終都會令工程停工、額外花錢，甚至觸犯法例。清楚五方分工，就能大幅降低風險。
出門
回家後，找一張紙，寫下你家目前最想改動的一件事（例如拆一道牆、加一個窗、改廁所間隔等）。然後清楚列出這件事你需要找的三方（必須從業主、AP、RSE、RC、屋宇署、物管中選），並用一兩句寫明為什麼要找這三方，而不是找其他人。完成後把這張紙貼在冰箱門上，作為下次真正行動前的提醒。記住，這不是考試，只是幫助你把今天學到的五方分工套用到自己單位上。