今天這件事：師傅拿着十年前竣工圖拆牆，現場早已改過
香港不少舊樓翻新時，經常出現同一幕：水電師傅或拆卸工人拿着一張十年前的竣工圖（As Built Drawing），信心十足地準備開牆。結果一敲下去，發現位置完全不對，原本應該是輕質間隔牆的地方竟然是混凝土剪力牆，或者本來沒有水管的位置突然冒出喉管。這種「圖紙與現實脫節」的情況，在香港老區如深水埗、觀塘、油麻地極為普遍。
現況圖、拆改圖與竣工圖三套圖紙如果混淆，後果不只是浪費時間那麼簡單。錯誤的拆除可能觸及結構安全、消防分隔或逃生路線，輕則被屋宇署或消防處發出「違例通知書」，重則需要緊急加固，甚至影響整棟大廈的保險索償。香港法例下，任何涉及結構改動的工程，若未按最新現況進行評估，都可能成為未經批准的改動，屋宇署可以命令糾正或還原。細節後課展開。
本課重點不在教你如何畫圖，而是讓你清楚分辨這三種圖紙在實際工程流程中的角色、責任歸屬，以及為何必須三套圖紙同時存在才能合法、安全地開展改動工程。特別是當現場早已被前業主或租客改過，十年前的竣工圖幾乎等同廢紙。
先看哪裡
到達現場後，第一件事永遠不是看圖紙，而是先看現場現況。專業人士習慣先用激光測距儀或捲尺快速量度主要尺寸，特別是廳廚之間那道最常被改動的間隔牆。記錄以下關鍵數據：
- 牆身總厚度（包括任何批盪、瓷磚或假天花）
- 牆身材料（磚牆、輕鋼龍骨石膏板、混凝土剪力牆）
- 門口位置與寬度
- 天花至樓板高度
- 明顯的水電位、冷氣喉位、煙感探頭位置
- 消防花灑頭或煙霧探測器是否穿越該牆
完成現場量度後，才打開圖紙比對。香港常見的圖紙順序應該是：
1. 最新現況圖（As Existing / Record Drawing）
2. 拆改圖（Demolition Plan + Proposed Plan）
3. 歷史竣工圖（As Built Drawing，通常由之前工程的註冊承建商或建築師簽發）
如果三套圖紙的日期相差五年以上，必須假設現場已大幅改動，不可直接套用舊圖開工。屋宇署在審批小型工程或豁免工程時，亦會要求提交最近三年內測繪的現況圖作為基礎。
拆開講
現況圖（As Existing Drawing）是「今天量到的真實狀態」。它必須以現場實際量度為準，使用實線（continuous line）表達目前存在的牆身、門窗、喉管及結構。任何在圖上標註的尺寸必須是現場實測值，不能抄舊圖。現況圖的主要作用是作為所有後續設計的基準，如果現況圖錯了，後面所有圖紙都會錯。
拆改圖分為兩大部分：Demolition Plan（拆除圖）與 Proposed Plan（建議圖）。拆除圖通常用虛線（dashed line）或紅色填充表示要拆除的部分；建議圖則用實線加陰影或藍色填充表示新建或保留的部分。香港常見做法是把兩者放在同一張 A1 圖紙上，分左半拆除、右半建議，或用不同圖層顏色區分。拆改圖必須清楚標示「擬拆除範圍」及「新增構造」，並註明是否涉及結構改動。若涉及混凝土牆或樓板開孔，必須由註冊結構工程師（RSE）簽署。
竣工圖（As Built Drawing）則是工程完成後，根據實際施工結果修正過的圖紙。它記錄最終留在現場的真實狀況，包括所有現場更改（site instruction）、額外加固、喉管改位等。香港法例要求，涉及《建築物條例》下的批准工程，竣工圖必須由註冊建築師（RA）或註冊承建商（RGE）簽發，並於工程完成後一個月內提交屋宇署存檔。沒有正確竣工圖，未來再做工程時，責任歸屬就會變得混亂，保險公司亦可能拒絕理賠。
三套圖紙的責任分工非常明確：
- 現況圖由現任業主或其委託的測量師／建築師負責準確性
- 拆改圖由設計建築師或註冊人士負責合規性
- 竣工圖由主承建商及監督的註冊人士共同負責真實性
如果三套圖紙對不上，屋宇署可要求停工，直至全部修正並重新審批。
走一遍這棟
我們以同一道「廳廚之間的間隔牆」為例，貫穿現況、拆改、竣工三種狀態。這道牆位於一個位於九龍城的老唐樓單位，樓齡約38年，原設計為開放式廚房與客廳之間的非結構輕質磚牆。
現況圖狀態：我們今天到場實測，發現該牆厚約120mm，表面貼滿瓷磚，內裡是紅磚加批盪。牆身中段已被前租客開了一個約900mm寬的通風口，頂部有冷氣喉及電線槽穿過，煙感探頭安裝在牆身靠廳一側。現況圖必須用實線完整畫出這一切，包括通風口位置、喉管走向、瓷磚厚度，並註明「2025年3月現場實測」。
拆改圖狀態：業主希望完全打通做開放式廚房，因此拆改圖上會用紅色虛線標示整道牆「全部拆除」，同時在 Proposed Plan 上用藍色實線顯示新做的不銹鋼吊櫃及抽油煙機位置、新增的消防花灑改位、以及地面防漏水新做地台。新圖必須標示「拆除範圍不涉及結構剪力牆，經初步目測確認」，並附上結構工程師的初步意見書。唯有這張拆改圖獲得批准後，師傅才能合法開工。
竣工圖狀態：工程完成後，實際情況是原計劃拆除的磚牆拆到一半，發現內裡藏有原結構梁的支撐位，於是現場決定保留600mm寬的柱狀結構，並改用玻璃摺門分隔。竣工圖必須把這個現場更改如實畫出，用實線顯示最終保留的600mm柱位、玻璃門位置、所有喉管最終走向，以及新增的防火封堵材料。圖面右下角必須有「As Built 2025年6月」字樣，以及註冊承建商與監督建築師的簽署。
在這同一道廳廚牆上：
- 現況圖是用來量度基準、申請豁免或小型工程的基礎文件
- 拆改圖是申請批准及現場施工的依據，必須有屋宇署或授權人士批准才可開工
- 竣工圖是工程完結後必須存檔的法定文件，用作未來維修、轉售或再次改動的法律記錄
做錯會怎樣
最常見的錯誤是用「建議圖」或「設計概念圖」直接當作現況圖。很多業主或初級設計師為了省錢，直接把 Proposed Plan 當現況，結果師傅按圖拆牆，拆到一半才發現現實與圖紙完全不同。例如把本來是混凝土柱的部份當成可拆磚牆，導致結構安全受損，屋宇署可即時發出「清拆令」並要求恢復原狀，費用全部由業主承擔。
另一嚴重錯誤是不做或不更新竣工圖。很多小型工程做完後，業主以為「反正住自己屋企」就不理會，結果五年後想再賣樓或再改動時，地產代理或新買家要求提供最新竣工圖，卻發現沒有。銀行按揭、火險、甚至政府樓宇維修資助申請都會因此被拒。更嚴重的是，若期間發生漏水或火警，保險公司以「無正確竣工記錄」為由拒絕賠償，業主可能要自行承擔數十萬修復費用。
在香港，曾有案例因十年前竣工圖與現況不符，拆牆時破壞了隱藏的防火分隔層，結果被消防處罰款並勒令全面整改，總成本超過八十萬元。因此，三套圖紙必須各自獨立、日期清晰、責任人明確，絕不能互相替代。
出門
回家後打開你家裡的所有抽屜、儲物櫃或電郵資料夾，找出任何一張「做完的圖」（即竣工圖或最後簽署的記錄圖）。如果有，請記錄該圖的日期、簽署人及是否包含你現在居住單位的最新改動。如果完全找不到任何一張做完的圖，請寫下下次裝修或維修時，你需要補做的兩樣具體事項：一是找誰來做最新現況測量，二是工程完成後要求承建商提供哪兩種簽署文件。把這兩樣寫在紙上，貼在你家雪櫃門上作為提醒。