今天這單活
業主睇樓時看中一個中層單位，發現天台位置有玻璃屋、客廳窗外伸出一個大型花籠，外牆還掛了一個巨型冷氣罩。中介笑說「這單位住了十幾年，從來沒人理，放心啦」。今天這單活就是要帶大家看清楚，這些看似「一直都有」的東西，其實多數屬於未經批准的僭建物。僭建物是指未按法規程序獲得批准而建造的建築工程或構築物，常見類型包括簷篷、花架、玻璃屋、外牆掛件、天台屋等。它們不單止影響樓宇結構和消防安全，更會在買賣、按揭、保險時成為重大障礙。我們這一課不教如何隱瞞或躲避，而是教大家如何在現場第一時間辨識，並知道後果有多嚴重。
先問哪一層約束
第一層先問物業管理公司或法團，看大廈守則和DMC有沒有明確禁止在外牆、天台或窗出位加建任何構築物。物管通常管日常使用和外觀統一，什麼時候先卡？當你發現有明顯突出物或天台封閉時，就要先問物管有沒有相關投訴紀錄或維修指令。如果物管已經有書面警告或曾經要求清拆，這一層就已經卡住，別急著問屋宇署。第二層才問屋宇署，主要是查有沒有已發出的清拆命令或警告信。屋宇署管的是整體樓宇安全和是否符合批准圖則，什麼時候先卡？當你看到玻璃屋、花籠或大型外牆掛件明顯超出外牆線時，就要先查冊確認有沒有僭建記錄。別問過頭，不要一開始就問屋宇署「可不可以保留」，這會直接觸發調查。第三層才找認可人士AP，當物管和屋宇署都沒有即時命令時，才請AP判斷這構築物是否需要補辦手續或屬於可接受的範圍。AP主要負責專業判斷和提交文件，什麼時候先卡？當你決定要買入前，必須先讓AP看過現場照片和查冊結果，才決定下一步。
交底
這一單落在「未經批准的建築工程或構築物」這一大類裡面。為什麼這樣分？因為香港法規把所有涉及結構、外牆、天台、窗出位的改動，都視為需要事先獲得批准的工程，無論大小。只要沒有走完申請程序、沒有得到屋宇署批准，就屬於僭建物。這一類跟一般小型工程或豁免工程最大分別，是它完全跳過了審批流程，所以責任完全落在現時業主身上。
第一步，先按位置把常見僭建物分成三大類：外牆類、天台類、窗出位類。外牆類包括大型冷氣罩、簷篷、花架、廣告牌等；天台類包括玻璃屋、天台屋、平台封閉等；窗出位類包括窗外花籠、伸出式冷氣機平台、窗台擴闊等。分類目的是讓你在現場快速判斷風險高低，外牆和天台類通常涉及結構安全，風險最高。
第二步，確認責任誰屬。責任永遠在現時業主身上，跟上家口頭保證「住了很多年沒人理」完全無關。買賣合約中即使寫明「現狀交吉」，僭建物清拆責任仍然落在買家入伙後的業主。屋宇署發出的清拆命令，只會寄給登記業主，不會理會之前誰住過。
第三步，要交什麼文件。買賣前必須向律師提供查冊結果、物管回覆信、AP初步意見書。如果決定繼續交易，就要準備清拆方案或補辦申請文件，交給認可人士AP處理。AP會判斷是否需要提交正式圖則或通知書，後續展開的課程會詳細講述補救程序。
第四步，了解後果的嚴重性。僭建物不單止會被要求清拆，還可能影響整個大廈的消防證書、公共保險，甚至令買賣交易在最後一刻卡死。很多銀行在按揭審批時，一見到有僭建記錄就會要求先清拆才批出貸款。
走一遍程序
我們現在用同一個單位做一次完整流程。假設你今天去睇樓，首先站在大廈外圍，抬頭看外牆，發現客廳位置有大型花籠伸出窗外，這時就要在腦中標記「窗出位可能僭建，要查冊」。接著進入單位，走到客廳窗邊，近距離觀察花籠是否固定在外牆結構上、有沒有明顯裂縫或生鏽，同時記下花籠尺寸和突出距離，這些都是後續AP需要看的觀察項。
然後上天台，查看單位對應位置是否有玻璃屋或任何封閉構築物。站在天台時要注意玻璃屋是否影響公共排水系統、是否有額外重量加在樓板上，這些都要標記為「天台構築物可能僭建，必須查冊」。同時觀察天台整體排水坡度有沒有因為這構築物而改變，這是常見的隱藏問題。
離開天台後，再到單位外牆位置，檢查那個巨型冷氣罩。看它是否直接固定在外牆上、有沒有使用獨立支架、冷氣滴水是否直接滴落行人路。這些都要當場拍照記錄，標記為「外牆掛件可能僭建，要立即查冊」。完成現場觀察後，回到管理處，先問物管有沒有這單位的僭建投訴紀錄或維修指令。如果物管表示「一直都有，但沒人投訴」，這句說話本身就要當作警號。
離開大廈後，立即安排查冊，查看土地註冊處有沒有屋宇署發出的命令或警告。同時聯絡認可人士AP，把現場照片、查冊結果、物管回覆一併交給他，讓AP先做初步評估。整個程序從睇樓現場開始，到交件給AP為止，必須在決定簽臨約前完成。如果AP意見是需要清拆或補辦，那就要重新計算買入價錢和時間表。
做錯會怎樣
最常見的錯誤是聽信中介或上家一句「住了很多年沒人理」，就以為安全，結果買入後三個月收到屋宇署清拆令。清拆令一旦發出，現時業主就要負責全部費用和工程，與之前業主無關。即使上家口頭保證「從來沒事」，法律上也不構成任何保障。
另一個常犯錯誤是把「沒人投訴」當成合法。很多僭建物因為位置隱蔽或外觀不影響他人，所以長期無人舉報，但這不代表它合法。一旦大廈進行集體維修、消防檢查或有人投訴，屋宇署就會跟進，命令現任業主清拆。清拆不單止要花錢，還可能要申請臨時佔用許可、搭棚、聘請合資格承建商，費用往往遠超買樓時的心理預期。
更嚴重的是，如果僭建物影響樓宇結構或消防逃生，法團可能會向業主立案法團追究責任，甚至要求全幢業主分擔因這僭建物而引致的額外保險費用。買賣時若隱瞞僭建物，事後被發現更可能觸發合約糾紛，買家可以要求取消交易或索償。
出門核對
- 站在你現在居住的大廈外牆十米以外，抬頭看清楚外牆，找出兩處明顯伸出或加建的構築物（例如冷氣罩、花架、簷篷），並記下它們的位置和大致形狀。
- 回到自己單位，翻開最近一次屋宇署或法團發出的通告或維修指令，檢查裡面有沒有提及任何外牆或天台構築物的內容。
- 打電話或親身去管理處，問物管職員「本大廈最近有沒有收到屋宇署關於僭建物的通知或命令」，並記錄他們的答覆日期和內容。
- 打開土地註冊處網上查冊入口，輸入你現居大廈的地段號碼，快速看一看最近有沒有涉及建築事務的登記文件。
- 拿出手機，對著自己單位窗外或天台方向拍三張照片，練習用紅筆在照片上標記「可能僭建位置」，訓練自己現場快速辨識的能力。
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