今天這單活
三位朋友同一天在不同樓宇動工，一位在居屋想改廚房布局，另一位在私人樓想拆非承重間隔牆，第三位則要全屋更換外窗。三人用的都是同一套四把尺（模數、去水、走火、結構），最後卻得出完全不同的結論。現場最常見的混亂，就是把私人樓的做法直接抄到居屋，或者把居屋的嚴格公契要求套到私人樓上。今天這單活，就是要把這三種常見改動放在同一把尺下對照，讓你清楚看到同一件事在不同樓型下，哪一層先卡、落在哪一格、誰要簽名、要交什麼文件。
先問哪一層約束
第一層永遠問樓宇類型：是居屋、資助出售房屋，還是私人樓宇？這一步決定後面所有尺的鬆緊度。居屋和資助屋先問房屋署及公契（DMC），因為房屋署對模數、去水位、廚廁面積有額外限制，公契往往比《建築物條例》更嚴；私人樓則先問大廈公契和管理公司守則，看有沒有外觀統一、走火通道、結構安全等特別條文。不要一上來就問屋宇署，否則容易問過頭。屋宇署這一層主要管「是否需要豁免通知書、小型工程制度，還是需要認可人士（AP）提交圖則」。最後才問AP，看他對這單改動的專業判斷。記住順序：樓型決定公契鬆緊，公契決定是否先卡，屋宇署決定要不要圖則，AP決定最後簽名。
交底
這一單落在「三分類」裡的哪一格，要用同一套四把尺逐一對照。
先看居屋改廚房。居屋改廚最先卡在房屋署及公契這一層，因為公契通常規定廚房模數、去水位、排氣位置不能隨便改，否則屬違反公契。落在小型工程還是需要圖則，要視乎是否移動去水喉、是否影響防火間隔、是否改動結構。如果只換櫃、不動喉、不改牆，大部分可走豁免或MWCS小型工程；但只要移動去水位或開大廚房門洞，就很可能要AP畫圖交屋宇署審批。簽名的人除了業主，還可能要房屋署或法團代表確認公契無違反。交的東西主要是公契同意書、屋宇署豁免申請或小型工程通知書、AP簽署的圖則。
再看私人樓拆非承重間隔牆。這一單最先問大廈公契和管理公司，看有沒有「不得影響走火通道、不得改變外觀、不得削弱結構」的條文。私契若無特別限制，才進入屋宇署這一層。非承重牆拆除通常落在「小型工程」這一格，因為屋宇署對非結構性間隔有簡化程序，但前提是不能影響走火距離、不能把兩個防火間隔打通、不能改動樓宇整體結構。誰簽名？如果走小型工程，由註冊承建商和業主簽；若公契要求或涉及走火改動，就要找AP做結構評估後簽署圖則。交底時要準備公契同意文件、樓宇圖則、結構評估報告（若需要）。
最後看換窗。這一單在三種樓型下差異最大。居屋換窗最先卡公契和房屋署，因為外窗屬公用部分，外觀顏色、款式、物料往往要統一，房屋署對窗框嵌入深度、防火性能有嚴格要求。私人物業則先問大廈公契，看管理公司有沒有「外牆統一外觀」的條文。落在哪一格？大部分換窗可走小型工程制度，但如果涉及外牆開大洞、改用不同防火等級玻璃、或影響樓宇外立面，就可能要AP提交圖則。簽名的人通常是註冊窗廠或小型工程承建商，若需AP審批則由AP簽署。交的東西包括公契同意書、小型工程通知書、物料樣板及消防證明（若適用）。
三單共通之處是都要先對「模數、去水、走火、結構」這四把尺，但每把尺在居屋和私人樓的嚴格程度完全不同。居屋改廚最容易在去水和模數這兩把尺被卡；私人樓拆房最容易在走火和結構這兩把尺被卡；換窗則最容易在外觀和公契這一層被卡。不要把私人樓「非承重可拆」的結論直接抄到居屋，也不要把居屋「外窗要統一」的做法套到私人樓。
走一遍程序
同一單位同一天下午，三單程序要並列走完，不能混淆。
先由樓型開始。居屋改廚：先找房屋署或屋邨辦事處，問清楚公契對廚房改動的限制，再找法團或物業管理公司索取書面同意。確認無違反後，才決定是走豁免、還是小型工程通知書、還是需要AP畫圖。AP收到圖則後會檢查去水位、防火間隔、模數是否符合房屋署要求，然後簽署提交屋宇署。屋宇署批出後，承建商才可動工，完工後要做竣工申報。
私人樓拆非承重房：先看大廈公契和管理公司守則，取得書面不反對通知。無問題後判斷是否影響走火距離，若有影響就要找AP做評估。AP確認結構安全及走火距離合規後，決定是走小型工程還是正式圖則。文件交齊後，屋宇署或小型工程註冊承建商便可施工，完工後要拍照存檔並通知管理公司。
換窗程序則三種樓型共通之處最多：先問公契是否要求外觀統一，取得管理公司同意書。然後看窗的尺寸和物料是否需要AP介入，若只需換同款同色，通常可直接找註冊窗廠走小型工程。窗廠會負責提交MWCS通知書、物料證明及消防測試報告。完工後要拍清晰照片，連同同意書一併交管理公司存檔。若是居屋，還要額外知會房屋署。
整個程序最重要的一點，是不要把私人樓的結論抄到居屋。很多人在私人樓拆過非承重牆後，以為居屋廚房牆也可以照拆，結果在房屋署那一層被直接打回。程序永遠是：先確認樓型，再問公契，再決定找AP還是直接走小型工程，最後交件知會管理公司。
做錯會怎樣
最常見的錯誤是把居屋當私人樓處理，直接拆廚房間隔牆。結果房屋署巡查發現後，會要求還原，同時可能觸發法團追究違反公契，業主要承擔還原工程及法律費用。更嚴重的是，如果改動影響了去水位或防火間隔，保險公司可能以「未經批准改動」為由拒絕日後索償。鄰居若發現油煙倒灌或噪音增加，也會向房屋署或法團投訴，最終可能要面對拆除令及罰款。
私人樓拆房若忽略公契對走火的要求，管理公司可要求強制還原，同時向屋宇署舉報。換窗若未經公契同意就擅自改變外觀顏色或款式，法團可發律師信要求恢復原狀，費用全部由業主承擔。以上三種情況，共同後果都是工程要停、要還原、要額外花錢，最糟糕的是保險失效，日後樓宇出事時很難獲得保障。
出門核對
出門前，先寫低你自己住的是居屋、資助出售房屋、私人樓宇還是其他類型。然後寫低你這一類型最先要問誰：居屋先問房屋署及公契，私人樓先問大廈管理公司及公契。拿著這兩行字，去你家樓下管理處或屋邨辦事處，親口問一句「我這類樓宇要做XX改動，最先要看哪份文件」。把對方的答覆和剛才寫的兩行字對一次，看看是否一致。這兩個動作當天就能做完，做了之後你對「樓型決定第一層約束」就會有實感。