今天這單活
現場最常遇到的三單改動一次講完：第一單是居屋業主想把開放式廚房改成封閉式廚房，第二單是私人樓業主想拆除一幅非結構分隔牆打通客飯廳，第三單是同一幢樓多戶同時更換全屋鋁窗。這些活兒都是業主已經同屋企人商量好，想一次過問清楚程序、誰要簽名、要交什麼文件、以及保險同查冊要注意什麼。我們今天就用同一套工具，把三單從問物管開始，一路走到交底、知會同簽名為止。
先問哪一層約束
三單都要先從最接近業主生活的那一層開始問，順序永遠一樣：先問公契同大廈守則或屋邨守則，再問物業管理公司或房屋署屋邨辦事處，之後才決定是否要找屋宇署，最後才考慮是否需要認可人士AP。
公契或屋邨守則管什麼？管業權範圍、共用地方同外觀統一。居屋改廚要先看屋邨守則有沒有寫明廚房位置或去水立管改動限制；私人樓拆房要看公契有沒有列明「不得拆除分隔牆」或「必須保持原有間隔」；換窗則最常被公契要求「外觀顏色、款式必須與大廈統一」。這一層最快卡住你，如果守則寫明「禁止改動」，後面程序再順都白費。
物管或屋邨辦事處什麼時候先卡？當你問完公契後，立即把守則影印本連同初步改動範圍交給他們，他們會告訴你這單是否屬於「需事先批准」或「只需知會」。居屋改廚因為涉及模數同去水立管，物管通常會要求先看圖則；私人樓拆房如果影響防火間隔，物管會叫你找AP；換窗如果只換玻璃同框而不改開口大小，物管很多時只需知會即可。別問過頭，例如不要一開口就問「要不要交BD申請」，先問清楚他們內部要什麼文件，否則容易被當作不專業。
屋宇署這一層只在物管說「可能涉及建築工程」時才問。豁免工程、小型工程、需要圖則三格要現場即時判斷。最後才問AP，因為AP只在需要提交圖則或結構計算時才出現。記住順序：公契／守則→物管→屋宇署→AP，千萬不要跳步。
交底
三單雖然性質不同，但我們用同一套「三分類」工具去標格、找簽名人、決定保險同查冊。以下每單都走四至五步，現場實操時可以直接對照。
第一單：居屋改廚（開放式改封閉式）。
第一步問清楚改動範圍：是否只加一幅輕質間隔板，還是同時移動去水立管或改模數尺寸。居屋最特別之處是廚房模數同去水立管多數是房屋署統一設計，一旦移動立管或改模數，就很容易觸及「影響公用設施」。第二步標格：如果只加間隔板而不動立管同模數，多數落在「豁免工程」一格；如果涉及移動去水立管或改模數，就要落入「小型工程」甚至「需圖則」一格。第三步找誰簽名：物管或屋邨辦事處一定要求簽「同意書」或「知會確認」，如果落小型工程就要找註冊承建商同AP簽MWCS表格（後課展開）。第四步保險：必須提醒業主通知保險公司「廚房改動」，否則一旦漏水影響樓下，保險公司可能以「未披露改動」為由拒賠。第五步查冊：改完後建議做一次土地註冊處查冊，看看有沒有新增「修改同意書」附註，避免日後轉售時買家追問。
第二單：私人樓拆房（拆非結構分隔牆打通客飯廳）。
第一步問清楚是否真正非結構：現場要看有沒有鋼筋或混凝土梁跨在牆頂，如果有就不能簡單當非結構。第二步標格：純粹拆非承重間隔牆且不影響防火間隔，多數落在「豁免工程」一格；但如果拆後令客廳面積大幅增加或影響逃生路線，就可能要落「小型工程」或「需圖則」。第三步找誰簽名：物管或法團一定要求先批准，簽「不反對通知書」；如果落小型工程就要找AP同註冊承建商共同簽名。第四步保險：拆牆工程必須通知家居保險公司，特別是第三者責任部分，因為拆牆期間最易發生塵埃、噪音或意外損壞鄰居物品。第五步查冊：強烈建議在工程完成後做一次查冊，確認沒有被加上「違例建築」附註，否則日後賣樓會非常麻煩。
第三單：換窗（全屋更換鋁窗）。
第一步問清楚是否只換窗框玻璃，還是連窗台、窗台以下矮牆一併改動。第二步標格：只換相同尺寸窗框及玻璃，屬於典型「豁免工程」；如果加大開口或改用不同物料，就可能落入「小型工程」。第三步找誰簽名：公契或大廈守則多數要求物管或法團批准外觀統一，簽「外觀批准確認」；如果落小型工程就要AP簽名。第四步保險：換窗屬高空作業，必須確保承建商有足夠高空工作保險，同時業主自己家居保險也要知會「更換外牆窗戶」。第五步查冊：一般情況下換窗不用查冊，但如果涉及加大開口，就一定要在完工後查冊確認沒有違例記錄。
三單共通提醒：無論哪一單，只要落入「小型工程」或以上，就必須由註冊承建商負責，AP只在需要提交圖則時才出現。居屋改廚特別要記住模數同去水立管兩件事，一旦碰就立即升格。
走一遍程序
現在把三單用同一條線從頭走到尾，現場可以直接跟著做。
第一步：帶齊公契或屋邨守則、單位平面圖、初步手繪改動範圍，去物管處或屋邨辦事處問。第一單居屋改廚要特別問「去水立管是否可改模數」；第二單拆房要問「這幅牆是否在公契列明不可拆」；第三單換窗要問「大廈統一窗款顏色是什麼」。物管會即時給你「初步意見」同所需文件清單。
第二步：根據物管意見標三分類。如果三單都落在豁免，就準備「知會信」連圖則交回物管簽收；如果任何一單落小型工程，就立即聯絡註冊承建商同AP，準備MWCS文件（後課展開）。
第三步：找正確簽名人。居屋改廚多數要屋邨辦事處主管簽「改動同意書」；私人樓拆房要法團或物業管理公司簽「不反對通知書」；換窗要管理公司簽「外觀批准」。如果需要AP，就由AP負責向屋宇署提交文件，業主只需提供身份證明同授權書。
第四步：通知保險公司。無論哪一單，都要在工程開始前以書面通知家居保險公司，保留確認電郵或回條。特別是拆房同改廚，第三者責任部分一定要加保額。
第五步：工程進行期間保留所有簽收記錄、照片同工人登記。完工後如果落小型工程，AP會發出完工證明；豁免工程則由承建商出具「工程完成聲明」。
第六步：全部文件整理成冊，包括物管簽名文件、AP文件、保險確認、照片。最後一步是決定是否要做土地註冊處查冊：拆房同涉及立管改動的改廚強烈建議查一次，純換窗則可省略。
整條程序走完，通常三單可以同步處理，因為很多文件可以一次過交給物管。
做錯會怎樣
三單做錯的後果其實差不多，最常見是物管或法團發出「還原通知」，要求業主在指定時間內把廚房、間隔牆或窗戶還原原狀，費用全部由業主負責。如果不還原，法團可以申請法庭命令強制執行，費用連同律師費都要業主承擔。
保險方面最實際：如果改廚或拆房後發生漏水或火警，保險公司查到業主未有事先知會或未有AP簽名，就很有可能以「重大未披露事項」為由拒絕賠償，業主就要自己承擔全部維修費用同鄰居索償。
鄰居投訴也很常見。居屋改廚如果移動去水立管導致樓下臭味，鄰居會直接投房屋署；私人樓拆房如果塵埃或噪音影響太大，鄰居會投屋宇署或環保署；換窗如果顏色同大廈不統一，其他業主會投法團要求拆除。這些投訴最終都會變成書面記錄，留在大廈管理檔案裡，日後賣樓時買家查冊或銀行按揭審批都會受影響。
最嚴重是如果三單中任何一單其實需要AP卻沒有找，屋宇署收到投訴後可能發出「違例建築物通知」，要求還原。雖然不至於清空全幢，但已經足夠令業主頭痛幾個月。
出門核對
選最接近你今天手頭的那一單去做核對。以居屋改廚為例，出門前你應該即時做到以下三件事：
第一，立即打電話或去物管處問：「根據屋邨守則，這單位開放式廚房改封閉式，只加輕質間隔板不動去水立管，是否只需知會？需要我帶什麼文件？」把對方答案同要求即時用手機錄音或筆記記低。
第二，拿出今天學的三分類工具，當場在紙上寫低：「居屋改廚——不動立管——豁免工程——物管簽同意書——保險要知會——建議查冊」。對照剛才物管講的答案，看看是否一致，如果不一致就立刻再問清楚。
第三，離開物管處前，問清楚他們下一個步驟是「直接簽同意書」還是「要先交圖則給屋邨辦事處審批」，把負責人的姓名同職位記低，同時問「什麼時候可以再來跟進」。這三件事全部可以在離開大廈前完成，做好了你就已經比九成業主專業。