面孔
香港住宅存量一眼可分成三堆：公營房屋、私人樓宇與新界村屋。每一堆的外觀、物料與細節都有明顯分別，帶班看樓時先抓這三種「面孔」，就能快速判斷樓宇類型。
公營房屋（包括公屋與居屋）最容易認。沙田一帶的大型公營屋邨，外牆多用統一的淺色磁磚或預製混凝土板，顏色與拼貼方式全屋邨一致；走廊是長長的開放式或半開放式外廊，欄杆高度與顏色也標準化；窗位排列整齊，每戶的廚房窗與冷氣機位幾乎完全一樣，沒有個別住戶自行改動的痕跡。這些特徵讓整幢樓看起來像一個模子印出來。
私人樓宇的面孔則雜得多。深水埗一帶的私人住宅，外牆物料五花八門，有瓷磚、有批盪、有石材，甚至同一幢樓不同立面用不同物料；窗位排列不齊，有些單位把窗開得較大，有些把冷氣機位移到側面或自行加裝窗台，導致外立面高低錯落；梯間入口多數設有鐵閘或對講機系統，外牆常見私人化改動，例如加裝雨篷或冷氣棚，顯得每幢樓都有自己的性格。
新界村屋則是完全不同的另一種面孔。元朗一帶的傳統村屋多為三層獨立或半獨立建築，每幢樓之間留有明顯間距；樓頂一定有平天台，四周通常築有女兒牆；地面層多數預留車位或車房入口，樓身高度統一在三層左右，外牆多用紅磚或簡單批盪，窗戶排列較隨意，但整體保持低密度、獨立式的形態，一眼就能與高密度住宅區區分開來。
這三種面孔——公營的標準化、私人樓的雜亂、村屋的低矮獨立——是看樓時最直接的辨識線索。
鎖點
每類住宅存量的可改動範圍都被不同規則鎖死，看樓時必須先認清這些「鎖點」，否則容易誤判。
公營房屋的改動紅線極嚴。外牆、廚廁位置、冷氣機平台、走廊欄杆等主要元素幾乎全部固定，住戶很難自行更改立面或擴大窗戶。即使是居屋，雖然住戶擁有業權，但外牆及公用部位仍受屋邨整體管理規範，擅自改動容易觸及紅線。這些限制令公營樓的外觀長期保持高度一致。
私人樓宇的最大鎖點是公契（DMC）。每幢私人住宅的公契都清楚列明外牆、窗台、冷氣機位、露台等部位的業權與使用限制。看樓時先留意外牆物料與窗位是否符合公契原意，若發現明顯改動，就要了解該改動是否已獲大廈管理公司或業主立案法團同意。公契一旦鎖死，後續轉讓或按揭時也會成為重要參考文件。
村屋則屬另一套豎向管制與豎管規則，與市區樓宇的公契系統完全不同。其高度、覆蓋率、與相鄰村屋的間距等，均受一套專屬的豁免屋制度管理。本課不展開具體轉讓或僭建細節，只需記住村屋的鎖點與公營、私人樓是兩套不同系統，後續課程會再詳細說明。
總結來說，公營鎖在外牆與公用部位的標準化，私人樓鎖在公契條文，村屋鎖在另一套豁免規則。三者存量面孔不同，鎖點也各有重點。
別跟隔壁搞混
最容易與私人樓搞混的是部分居屋（尤其是早期出售的居屋）。有些居屋外牆用了較高級的物料，看起來與附近私人住宅頗為相似，此時最可靠的辨別方法是觀察廚房窗與冷氣機位是否全幢一致。
如果整幢樓每戶的廚窗位置、尺寸、冷氣機平台高度與排列方式完全相同，幾乎沒有個別單位自行移動或加大窗戶的痕跡，那很大機會是公營居屋；反之，如果同一幢樓不同單位窗位高低不一、冷氣機位置參差，甚至出現自行加裝的窗台或雨篷，則多數是私人樓。
這兩點可觀察差異——廚窗冷氣位是否全幢統一，以及外立面是否有明顯個別化改動——能在外觀極相似的時候快速把居屋與私人樓區分開來，避免看樓時把類型判斷錯誤。
（全文字數約 1050 漢字）