面孔
私人樓一眼就能看出來的特徵，主要集中在窗位、冷氣位、外牆物料，以及同一幢樓同時存在極大與極小的單位這四點。
這類樓的窗位通常每戶都不一樣，深水埗一帶的舊私人樓常見窗台突出、窗框顏色各自不同，新界較新的私人樓則多數採用落地玻璃或大面積開窗，但每層每戶的窗框物料與顏色仍可有明顯分別；隔壁的居屋大多數窗位統一由屋宇署統一批出，顏色與位置幾乎一模一樣。
冷氣位也是明顯標誌。私人樓每戶的冷氣機位可以自行決定位置與大小，深水埗舊樓常見窗外掛著形狀不一的冷氣架，新界較新私人樓則多數在露台或特定外牆預留冷氣平台，但每戶的冷氣機數量與位置仍可差很遠；居屋的冷氣位多數由發展商統一設計，位置與尺寸幾乎每戶相同。
外牆物料在私人樓可以每戶不同。深水埗舊私人樓常見一幢樓裡有人用磁磚、有人用批盪、有人貼石屎漆，新界較新的私人樓雖然整體外牆較統一，但仍可看到個別單位在外牆加裝遮陽板或不同顏色批盪；居屋的外牆物料與顏色則由房署統一管理，全幢看起來幾乎一樣。
同一幢樓同時存在納米樓與大單位，也是私人樓很常見的面孔。深水埗不少私人樓一幢裡同時有二百多呎的納米單位與超過一千呎的大單位，新界較新的私人樓也常見同一座有開放式納米樓與四房大單位並存；居屋同一幢各單位面積通常相差不大，很少出現這種極端大小同時存在的狀況。
鎖點
私人樓最先要鎖住的是公契（DMC）。公契訂明哪些是公共部分、哪些是私人部分，一旦簽署便對所有業權人及後續買家有約束力，不能單方面更改。管理處守則則是根據公契再細化的日常規則，例如外牆顏色、冷氣機安裝位置、走廊擺放物品等，都要跟從管理處的統一要求。
外牆、走廊、窗框及窗台在私人樓絕大部分屬於公共部分。業主不能自行更改外牆物料、不能把走廊納入單位範圍、也不能任意改動窗框位置與物料。深水埗舊樓與新界較新私人樓都是如此，一旦違反，管理處可要求還原。
納米樓的內部間隔幾乎沒有可拆的牆。大部分納米單位採用混凝土模數牆或剪力牆結構，廚房、廁所、睡房之間多數是固定牆身，買家買入後很難大幅改動平面。深水埗的納米私人樓尤其明顯，買樓時要清楚這一點。
大單位則要先問承重牆的位置。雖然同屬私人樓，但面積較大的單位通常有較多非承重間隔牆，可改動的空間相對多一些。不過承重牆的位置仍受公契與結構限制，不能隨意拆改，建議買樓前先看清楚圖則或向管理處查詢。
轉讓時，公契與管理處守則會跟隨單位一併轉移。新買家必須接受現有公契的所有條款，包括已有的管理費水平、維修基金安排，以及外牆與公共部分的責任。這些都是買私人樓時被鎖死的重點，後續課程會再詳細展開公契內容的閱讀方法。
別跟隔壁搞混
私人樓最容易跟居屋搞混，尤其是看到每戶窗機位不一樣的時候。
第一個可觀察差別是窗機位的自由度。私人樓每戶的冷氣機位可以由業主自行決定，深水埗舊樓常見窗外掛滿形狀不一的冷氣架，新界較新私人樓也容許各戶在露台或外牆不同位置安裝；居屋的冷氣機位則由房署統一設計與審批，全幢窗機位位置與尺寸幾乎一致，看到明顯參差不齊的多數不是居屋。
第二個可觀察差別是外牆的統一程度。私人樓外牆物料與顏色可每戶不同，深水埗舊私人樓常見一幢樓裡磁磚、批盪、石屎漆同時出現，新界較新私人樓雖然整體較整齊，但仍可看到個別單位在外牆加裝不同物料；居屋外牆則由房署統一管理與維修，全幢外觀顏色與物料高度一致。看到外牆明顯各自為政，就可初步判斷是私人樓而非居屋。
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