面孔
新界村屋最容易一眼認出的，是獨立三層加天台的模樣。元朗、上水、粉嶺一帶常見這種三層獨立屋，每層面積相若，樓與樓之間留有明顯間距，不像市區樓宇貼得那麼緊。這類村屋通常有明顯的天台欄杆，欄杆多為簡單鐵管或混凝土矮牆，站在路上就能看到屋頂平台露出的欄杆線條。
另一個面孔是戶外樓梯或鐵閘。很多村屋把樓梯放在屋外側，或在地面層設有大型鐵閘，鐵閘高度常達兩層，顏色以深藍或綠色為主。這跟市區住宅把樓梯藏在樓內完全不同，一眼就能分辨。
停車位也是村屋的顯著特徵。不少村屋在地面層前方會留出硬地或車棚，車位直接連著屋前空地，方便私家車或貨車停放。這類停車空間通常沒有正式圍欄，只用矮柱或簡單分隔，與市區住宅大廈的地下停車場感覺截然不同。
外牆多用瓷磚或批盪處理。元朗、上水一帶的村屋外牆常見淺色馬賽克瓷磚，或是簡單批盪後再上色，顏色以米白、淺灰、淡黃為主。瓷磚排列整齊但接縫明顯，不像私人屋苑那樣用高級外牆磚或玻璃幕牆。
最後是梯間的開放感。村屋的樓梯間多數不封窗，或只用簡單鐵窗，站在屋外能清楚看到每層的樓梯轉角和欄杆。這類開放式梯間跟市區住宅把梯間完全包在樓內的做法，形成強烈對比。
鎖點
村屋豁免屋的最大限制在於高度、層數和覆蓋範圍的框。這類屋宇從規劃階段已被鎖死最多只能三層連天台，總高度通常不能超過三層半的高度限制，覆蓋地盤的百分比也有固定上限。一旦建成，這些基本框線很難更改，買家看樓時要留意現有樓高是否已貼近上限。
加建部分常見「多出來的一層」現象。有些村屋看起來有四層或以上，其中最頂的一層明顯比下面三層窄，或外牆物料、窗框顏色與下面三層不一致，這通常是後期加建的痕跡。這類多出來的樓層屬於高風險觀察項，後課會再展開。
封死的天台是另一個明顯鎖點。原本應是開放的天台平台，如果已被完全圍封成房間，窗戶和外牆與下面樓層連成一體，就要特別留意。這類封天台的做法常見，但屬於改變原有豁免屋形態的改動，看樓時要分辨天台是否仍保持開放用途。
伸出的鐵皮或棚架也是重要鎖點。有些村屋在天台或側面會伸出大型鐵皮棚，這些伸出部分常超出原來樓宇的覆蓋範圍，材質多為波紋鐵皮或鋁板，顏色與主樓不協調。這類伸出物屬於明顯的越界跡象，買家必須清楚分辨哪些部分屬於原有建築，哪些是後加。
公契或轉讓文件上對這些範圍的描述也相當重要。豁免屋的轉讓通常會列明可合法使用的樓面和高度，一旦出現額外加建，後續的轉讓或按揭過程可能受影響。本課只指出可肉眼觀察的現象，詳細文件檢查留待後課。
別跟隔壁搞混
村屋最容易跟市區唐樓搞混，兩者外觀上都有三層左右高度，但其實差別很大。
第一個可觀察差別是獨立性。村屋一定是獨立三層加天台，四周有明顯空地或間距，能清楚看到整棟樓四面外牆；而市區唐樓多數是騎樓連幢形式，樓與樓之間共用側牆，站在街上只能看到正面和部分側面，無法看到完整獨立形態。
第二個可觀察差別是天台與樓梯位置。村屋的天台通常保持開放並設有欄杆，樓梯多數放在屋外或半開放；市區唐樓的天台多數已被封閉或用作晾衣空間，樓梯一定藏在樓內，從街上完全看不到樓梯走向。這兩個特徵只要站在路邊對比，就能快速分辨眼前的是新界村屋還是市區舊唐樓。
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